전세 사기 예방 체크리스트 2025 최신판: 계약 전 반드시 확인할 12가지

👉 국토부 실거래가 조회

👉 서울특별시 – “전세 계약, 두렵지 않아요 A to Z” 안내서

👉 Toss Bank – “전세사기 피해 예방, 전세 시세·계약 체크 방법” 안내글

👉 하우스인포 – “2025 전세사기 예방 체크리스트 10가지” 글

👉 한국도시연구소 발간 『도시와 빈곤』 132호 (2025년 9월)

👉 법률미디어(온라인) – “전세사기 피해 예방: 계약 전 필수 점검항목” 기사

 

전세 제도는 한국에만 있는 독특한 주거 형태입니다.
보증금을 한 번에 맡기고 장기간 거주하는 구조이기 때문에
사기 위험이 다른 어떤 계약보다 큽니다.

 

특히 2022~2024년 사이 전세 사기 피해가 폭증하면서
2025년에도 전세 계약을 준비하는 사람들은
이제 스스로 위험 요소를 체크할 수 있어야 합니다.

 

오늘은 전세 계약을 할 때
반드시 확인해야 할 12가지 체크리스트를 단계별로 정리했습니다.
이대로만 하면 전세 사기 리스크를 대폭 줄일 수 있습니다.

---

1. 등기부등본 확인(가장 중요)

전세 사기 예방의 70%는 등기부등본 확인에서 결정됩니다.

등기부등본에서 반드시 확인해야 할 항목 5가지:

1) 소유자 이름이 실제 계약 상대와 동일한가?

부동산에서 계약서를 작성해도
필요 없는 위임을 요구하거나
대리인을 내세우면 위험합니다.

2) 근저당(담보대출)이 얼마나 잡혀 있나?

전세보증금 + 선순위 근저당금액
이 금액이 집의 시세를 넘어가면 절대 계약하면 안 됩니다.

 

예시
시세 3억
근저당 1.5억
내가 맡길 전세보증금 2억
→ 총 3.5억 (시세 초과) → 절대 계약 금지

3) 압류·가압류·가처분 표시가 있는가?

이런 표시가 있으면 집이 언제든 경매로 넘어갈 위험이 있습니다.

4) 소유권 이전 접수(최근 날짜)가 있는가?

계약 직전에 소유자가 변경되었다면
전세 사기 조직이 자주 쓰는 수법일 가능성이 있습니다.

5) 다가구·다가방·원룸 형태는 ‘전입세대 열람’이 필수

이미 많은 세대가 들어와 있어
보증금 순위가 밀릴 수 있습니다.

---

2. 보증금 대비 ‘안전 비율’ 체크

전세 보증금 + 선순위 채권이
시세의 80% 이하여야 안전합니다.

• 70% 이하 → 매우 안전
• 80% 이하 → 조건부 안전
• 85% 이상 → 위험
• 90% 이상 → 매우 위험

전세 사기 대부분은
시세 대비 보증금 과다(깡통전세)에서 발생합니다.

---

3. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

전세 계약은 반드시 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인해야 합니다.

확인 방법

1. HUG 홈페이지 → 전세보증금반환보증 조회
2. SGI 서울보증보험 → 보증 가능 여부 조회

보증보험이

• 가입 불가
• 조건부 가능
  이라고 뜨면 상당히 위험한 매물입니다.

---

4. 집의 실거래가·매매 시세 확인

공인중개사 말만 믿지 않고
실제 시세를 직접 확인해야 합니다.

 

시세 조회 가능 사이트

• 국토부 실거래가
  https://rt.molit.go.kr
• 네이버부동산 매물 시세
  https://land.naver.com
• KB시세
  https://kbland.kr/today

실거래가가 갑자기 떨어진 지역일수록 깡통전세 위험이 매우 높습니다.

---

👉 국토부 실거래가 조회

👉 서울특별시 – “전세 계약, 두렵지 않아요 A to Z” 안내서

👉 Toss Bank – “전세사기 피해 예방, 전세 시세·계약 체크 방법” 안내글

👉 하우스인포 – “2025 전세사기 예방 체크리스트 10가지” 글

👉 한국도시연구소 발간 『도시와 빈곤』 132호 (2025년 9월)

👉 법률미디어(온라인) – “전세사기 피해 예방: 계약 전 필수 점검항목” 기사

5. 전입세대 열람은 필수

다가구·다중주택·원룸의 경우
이미 세입자가 많이 살고 있으면
보증금 회수 순위가 밀릴 수 있습니다.

 

열람을 통해 다음 정보를 확인해야 합니다.

• 나보다 먼저 들어온 세입자는 몇 명인지?
• 그들의 보증금 규모는?
• 선순위 세입자가 많은 집인지?

전입세대 열람 신청
https://www.gov.kr/mw/AA020InfoCappView.do?CappBizCD=13100000305

---

6. 집주인의 연체기록·등기 문제 확인

등기부등본뿐 아니라
집주인의 연체·세금 체납 문제가 없는지 확인할 필요도 있습니다.

 

확인 방법

• 집주인이 전세보증보험 가입을 거부하면 매우 위험
• 체납 사실이 있으면 계약하지 않는 것이 원칙

---

7. 중개업자 자격증 확인

전세 사기 과정에서
‘무자격 중개업자’ 문제도 많습니다.

 

확인 방법
한국공인중개사협회 자격 확인
https://www.kar.or.kr

중개업자 정보를

• 공인중개사 번호
• 소속
• 실명
  으로 확인해야 합니다.

---

8. 확정일자 + 전입신고는 계약 당일 또는 입주 당일 즉시

확정일자 + 전입신고는
전세보증금 순위를 확보하는 핵심입니다.

 

순서

1. 계약서 받는 즉시 동사무소에서 확정일자
2. 이사와 동시에 전입신고
3. 전입 다음날부터 대항력(보증금 회수 우선권) 발생

---

👉 국토부 실거래가 조회

👉 서울특별시 – “전세 계약, 두렵지 않아요 A to Z” 안내서

👉 Toss Bank – “전세사기 피해 예방, 전세 시세·계약 체크 방법” 안내글

👉 하우스인포 – “2025 전세사기 예방 체크리스트 10가지” 글

👉 한국도시연구소 발간 『도시와 빈곤』 132호 (2025년 9월)

👉 법률미디어(온라인) – “전세사기 피해 예방: 계약 전 필수 점검항목” 기사

9. “전세 기간 중 매매 예정”이라는 매물은 위험

집주인이 “곧 매도할 예정이라 전세를 빨리 둔다”라고 말하는 경우
대부분 고위험 매물입니다.

 

왜냐하면
전세 계약 후 소유권이 바뀌면
새 집주인이 보증금을 반환할 책임을 지지만
사기 조직은 이 점을 악용하여
전세보증금을 편취하는 경우가 많기 때문입니다.

---

10. 집 내부 점검(하자 체크리스트)

전세 사기는 아니더라도
하자 보수 문제로 분쟁이 많은 경우가 있습니다.

 

체크할 것들

• 창문 단열 여부
• 누수 흔적
• 곰팡이
• 방수 문제
• 난방 작동 여부
• 가스 점검
• 배수 상태

이 모든 내용은
계약서 특약으로 반드시 기재해야 합니다.

---

11. 특약 조항 필수 기재

특약이 없는 전세계약은
보증보험이 가입되지 않거나
사고 시 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.

 

필수 특약

1. 전세보증보험 가입에 집주인이 적극 협조한다
2. 등기 변경 시 즉시 세입자에게 통보한다
3. 선순위 채권 설정 금지
4. 하자 발생 시 집주인이 수리한다
5. 임대인의 체납으로 인해 발생한 문제는 집주인이 책임진다

---

12. 계약 전 마지막 검증: 전세 사기 위험 신호

다음 중 하나라도 해당되면 재검토해야 합니다.

• 전세보증보험 가입 거부
• 잔금만 빨리 요구
• 시세보다 과도하게 낮은 전세가
• 중개사가 서두르는 경우
• 집주인이 연락이 잘 안 됨
• 등기부에 근저당 잔액이 많음
• 소유권 변경 직후 나온 매물
• 집이 실제로 비어있지 않아 내부 점검 불가

이 중 2개 이상이면 고위험 매물입니다.

 

---

👉 국토부 실거래가 조회

👉 서울특별시 – “전세 계약, 두렵지 않아요 A to Z” 안내서

👉 Toss Bank – “전세사기 피해 예방, 전세 시세·계약 체크 방법” 안내글

👉 하우스인포 – “2025 전세사기 예방 체크리스트 10가지” 글

👉 한국도시연구소 발간 『도시와 빈곤』 132호 (2025년 9월)

👉 법률미디어(온라인) – “전세사기 피해 예방: 계약 전 필수 점검항목” 기사

결론

전세 계약은 단순히 ‘좋은 집을 고르는 과정’이 아니라
‘수천만 원~수억 원을 보호하는 금융 행위’입니다.

 

계약 전 단 20~30분만 체크리스트를 실행해도
전세 사기를 피할 가능성은 90% 이상 줄어듭니다.

 

2025년에도 전세 사기는 계속 문제로 떠오르고 있는 만큼
반드시 스스로 지킬 수 있는 장치를 마련해야 합니다.

 

 

2026 특례보금자리론 지역별 비교 총정리: 금리·한도 변화 한눈에 보기

 

2026 기초생활수급자 조건 총정리: 중위소득·재산기준 완벽 해설

 

Bitget RSI 매매전략 완전정복: 단타·스윙 모두 통하는 실전 기준

 

OKX 차트로 본 비트코인 시그널: 최근 1개월 단기 흐름 총정리

 

BingX AI 트레이딩 리뷰｜2026 실제 사용 후기와 자동매매 성능 분석